问：进入5月份以来，房地产调控由限购限贷转为首付利率的普遍调整，这种从信贷层面的收紧对市场的影响有多大？过去多年，房地产市场出现越调控越涨的情况，本质原因是什么？

答 进入5月份以来的中性偏紧的货币政策体现了“戴维斯双杀”的特征——提首付、升利率，这个调整才是真正的市场调整，而不是单纯限贷限购的所谓一城一策的机会型调整，这有着普遍的杀伤力，因此它对市场的影响非常大。
为什么过去房地产出现越调控越涨的情况呢？房价在过去普遍靠短期政策摁住。那我们恐怕要看几件重要的事，这几件事是什么呢？房地产市场有三个重要因素：短期、中期和长期。房地产市场短期看调控政策，中期看土地供应，长期看货币政策是松还是紧。
现在来看，短期调控维持高压；中期供应正在迅速调整中，我估计未来一年一、二线城市的土地供应会加速，会跟得上市场需求；长期是看货币现象。
过去，因为主要集中在短期调控政策，中期供应又跟不上，长期货币政策宽松，当然越调控越涨，只要一放松就涨了。
现在短期政策、中期供应、长期货币同时发力，这样我们不认为市场会出现放松暴涨的情况。
当然，各个城市情况不太一样，但从信贷层面、货币层面，加上中期土地供应的情况，需要再进行深入分析，我们才能判断影响力到底有多大。

问：在房地产市场新常态化之下，如何构建营销的模式？近年来互联网电商模式竞争甚嚣尘上，也有部分企业因烧钱难以为继的案例，目前市场营销是否已形成有效的规则？未来的营销应该如何做？

答 目前房地产营销并没有形成有效的规则，原因是短期政策的影响太大了，以至于营销没有发挥它本来的功能。
但是近年来所谓互联网电商模式，其实在目前的情况下，电商烧钱难以为继是很普遍的现象。虽然长期来看营销并没有形成有效新规则，但这几个结论越来越清晰了：
1、目前主流开发商的增长是份额的增长，不是市场主体的增长。部分开发商的增长实际是挤压了其他开发商的份额，是一个假的增长，总体上市场是没增长，因此市场并不是有效地增长，而是在抢份额。
2、因为目前房地产的调控政策影响，以至于营销手段在市场面前失去了作用。
3、没有线下服务的平台全都是伪平台，没有意义。所有的交易还是要落实到线下，这是房地产服务的实质，没有线下服务的平台叫伪平台，没有策划定位的渠道流量是假流量，也没什么意思。

问：近年来世联行的业务场景由线下交易延伸至O2O交易、存量交易、公寓平台等，公司在这些方向上的竞争力是什么？场景作为世联行的核心资产，公司是如何维护的？如何转化为盈利？

答 事实上我们从一手楼代理案场延伸我们的叠加服务，包括世联的电商、存量交易、金融服务、公寓和资产服务等，世联在这些方向的核心竞争能力依然还是策划定位和服务意识，这是世联的传统能力。
而我们认为存量交易，包括世联红璞、世联房联宝等，策划依然是非常重要的核心竞争力。
比如说，长租公寓目前普遍面临的局面是出房率不足，3个月以上出房率如果达不到80%就赔钱了。
世联红璞3个月以上的出房率达到90%，这里有一个非常重要的核心能力，就是精准的客户定位和营销。
存量市场更加重要的是服务，而不是投资。现在大把投资都没什么回报，原因是投资在存量房里面一旦进入运营，他们就做不好了。
事实上服务是运营的核心能力，服务的核心能力跟团队的基因有关，这个团队得是一个有服务基因的团队，不能是一个投资基因的团队。
公司如何维护我们核心资产呢？我们在一手案场要叠加对小业主的综合服务，同理我们在写字楼和公寓的资产运营上也一样，就是在场景流量基础上叠加服务，我们要这样来维护它，比如叠加金融、装修等服务。
在叠加我们的综合服务，维护核心资产的过程中，做好这些服务，我们的盈利点就很清楚了。

问：世联行近年来运营“房联宝”服务平台，这种整合媒体、客户及金融的新业务在公司战略中占据怎样的地位？在流量变现方面，房联宝与传统带客渠道相比优越性体现在哪里？

答 世联房联宝是什么？是专业的渠道策划能力和整合资源，是突破案场的服务。服务于什么呢？服务于成交的全过程。
传统带客渠道呢？传统门店、网上流量带客，这有一个最大的问题，就是没有策划定位的流量都是假流量，是没有效果的，也没有意义。
房联宝在世联战略中越来越居于我们的营销主导地位，也就是说如果原先我们是案场服务，靠广告，现在我们是靠房联宝结合叠加新的模式，满足2B和2C端的综合性要求。
这个业务在世联营销服务里的比重会越来越大，因为房联宝更大的程度上是服务于过程，最终对结果负责。

问：从2016年6月至今年5月上旬，国家先后出台一系列培育发展住房租赁市场的规范化文件，与此同时包括万科、世联行等企业先后布局长租公寓，这块蛋糕有多大？目前长租公寓企业仍停留在抢占房源的初级阶段，如何判断未来的发展走势？

答 公寓市场原先都是碎片化市场，碎片整合加服务升级就是未来，最最重要的是长租公寓并不止是商品房市场，它还包括非商品房市场。
因此长租公寓在未来才是“房子是为了住的，不是炒的”最主要的解决方案。
长租公寓市场的未来需要细分，我们有各种各样的公寓，比如有分散式、集中式的；还有各种不同的定位，高中低档，事实上每一个定位的原则是根据不一样的需求来的，市面上还有短租公寓。
进行不同定位的策划，尤其是生活的营造，可能是服务升级的最主要的方向。
未来发展走势可能会在目前这种混乱的、大家都抢房源、不怎么挣钱的基础上，谁率先突破运营能力、出房能力和规模效益，谁就能取胜。

问：上海、深圳等一线核心城市均推出制约公寓的政策，如何看待这种政策对于长租公寓市场发展的影响？目前北上广深在控制人口规模，这是否会导致人口流入二线城市，进而左右长租公寓市场的发展走向？

答 虽然目前上海、深圳一线核心城市推出制约公寓的政策，但本人认为是会不断进行调整的，而不是一锤定音，调整的步伐需要看情况发展。
目前这种政策使长租公寓发展受到了很大限制，尤其是规模发展的长租公寓，此时此刻二线城市当然是长租公寓的主战场，而不是一线，因为一线面临着政策极大的不确定性。
但是我们看到一线城市才真正是租赁需求最迫切的，尤其是23岁到32岁年轻人，也就是说首次置业年龄之前的这些人。
这么多的人买不起房子，他们怎么解决住的问题？这个问题是必须要解决的。
我相信这个制约公寓的政策会不断调整，因为中国的政策特别符合邓小平理论——试验。
邓小平理论有三个要点：第一就是不争论，谁对谁错先不争论；第二是黑猫白猫抓得住老鼠的就是好猫，年轻人居住问题总要解决；第三是深圳经验，就是特区先试，好就推广，不好了就调整，我认为制约公寓的政策会调整，不过是时间问题。

问：有说法指，运营出租房屋所需缴纳的营业税、房产税、所得税等超过租金收入20%，考虑管理成本支出，净租金收益率只剩2.5%左右。政策体系及企业叠加服务等方面，如何才能支撑长租公寓盈利？

答 事实上净租金收益率恐怕在一线城市还不到2.5%，如果按照目前的资产定价的话，这个收益率比2.5%还低。
但是我们看到的这只是一个方向，就是可以市场化的商品房，还有大量的房子不是商品房，大多数运用效率不足，所以这个结论是对开发商而言，实际上整个市场不是这样的。
现在问题是长租公寓要想盈利就要回答有没有规模效益这个问题。规模效益体现在几个方面：
一是地理位置，在某一区域运营的间数要足够多，如果只是撒胡椒面，点状分布，那是没有效益的；
二是长租公寓的运营效率还体现在标准统一的配置上，量、规模如果上来了是有效益的，因此我们不认为零打碎敲的长租公寓是有规模效益的；
三是系统的能力，我们的出房系统、报修系统、交租金系统，如果这个还单靠人手，那当然没有效益，当然还有叠加服务、叠加金融等。
这些都有一个问题，就是要求规模效益。对于这个，我是有非常大的信心，主要在于我们做没做到，做到后效益就会逐渐产生出来。
因此公寓不是好做的，因为它是有门槛的，并不是谁都能做得了，而且服务是非常重要的。