筑底看量，量在价先

政策底牌亮出以后，主要城市的几个重要的“量”的指标有了明显的改善：

■ “上门量”和“看房量”，这是成交量的先行指标；

■ “挂牌量”，这是价格“寻底”的先行指标；

■ “成交量”，是流动性的主要指标；

■ “成交期”，是活跃度的指标；

■ “日光盘”，是市场供需结构的指标。

显然，市场对政策的反应是积极的，那么，我们是否可以得出市场已经“筑底回稳”接下来会“价格上升”呢？

今年上半年也有一次政策带来的“量”的反弹，其实“熊市”中经常有阶段性的“反弹”，每次大家以为市场回暖，接下来都是以又一次“希望”破灭而落空，怎么从量上判断市场呢？

熊市成交量的规律，即“阴跌下降，间歇反弹”，之所以量的间歇式反弹，因为时间积蓄了的购买力，因某些政策而释放，但不改熊市量的萎缩本色。

牛市成交量的规律，与熊市刚好相反，间歇式的成交量突然下跌，正是为成交量不断的上升，积蓄购买力。

所以成交量的突然上升和下降，不构成牛熊的转换，只有持续的成交量趋势才是。

用家筑底，投资筑市

市场的底部是谁在买房？是“房子是用来住的”用家；市场的拉升是谁的功劳？是“房子是用来投资的”用家！为什么我不用“炒家”来形容？因为以我们的政策环境，根本就不存在“房子是用来炒的”炒家。

改善性用家，既是用家，也是长期投资者，因为可以换房、也可以二次置业，这就是“多样性改善需求”，也是降低二套房首付的本意。

当按揭供款＜租金时，理论上就进入了用家入市的筑底期：

■ 按揭供款随着利率而下降；

■ 房价的下降速度快于租金；

■ 用家积累了几年的力量支撑了成交量。

当成交量不断放大，价格并没有随之上涨，同时房屋出租回报＞贷款利率时，投资者开始确认熊市结束，进入市场，这才是价格见底并开始抬升的动力。

告别总体，进入个盘

时值今日，讲房地产总体市场已经没有意义，什么总人口下降、什么总量过剩和烂尾楼风险呀，这些总体性悲观不能解释十一的突然放量，也不能指导未来的方向。

事实上，房地产从来就不是一个总体市场，本质上就是区域市场，而且是区分结构和动力的市场：

■ 品牌环境 & 交房保证

在“用家”筑底阶段，他们的选择是“个人化”而且“多样性”的，同时他们亦是“看量不看价”的，因为价格已经进入了大的选择区间，这时小区和“个盘”成交量的持续增长，就是购买决策的重要依据。当投资者入市的时候，才能说市道真正反转了，这种反转在开始时，没有总体，只有“个盘”。