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陈劲松：底部系列之二什么是“底线”思维？发布时间：2024-09-10

底线的底在哪里？

记得在“封控”的第一年，当时深圳还没有将大小公园封闭，王石先生召集朋友们爬深圳最高峰梧桐山，以振奋精神。因为疫情关系，线下销售网点处于封控状态，几乎所有人都在担心生意会大受影响。

一见面王石先生说了一个道理，当所有人都同等地面临同一个环境问题的时候，要回答的只有一个问题：“你是不是比50%的平均行业公司水准强？如果是，有什么好担心的”？

可见当时的“底线思维”基于：

1、如果行业去产能，去掉一半也就是底了；

2、当行业一半的企业面临困境，环境就会改变；

3、只要企业规模和利润比平均好就会渡过困境。

现在回望起来，显然这三个“底线思维”的基础都不成立，也就是说三年前我们都太乐观了。

王石先生是八十年代初创业，我们世联是九十年代初创业，经历了各种宏观调控和市场变化，都算得上“老江湖”了，都相信“形势比人强”。其实，这三、四十年的经验与“百年未有之大变局”比显然还没有“底线思维”。

那么“底线”在哪里？应该怎么“思维”？

行业规模萎缩多少不是底线思维

记得疫情第三年，恒大暴雷之后，行业顿时紧张起来，加上“封控”措施愈加严厉，“暴雷”有风潮蔓延之势。万科郁亮先生召集在中城新产业刘爱明先生处聚会，金地凌克先生也在，当时讨论的主题之一是“新房市场从18万亿的高峰，会降到多少，才能趋于平衡？”

万科和金地是行业的标杆，向来重视宏观大势的研究，他们的研究结论正是结合了日本泡沫之后加上中国房屋的折旧综合的考虑，认为从高峰期的18万亿总销售金额将在12-13万亿触底。我没有这么乐观，只是觉得大数18万亿中位于中国低能级城市可能已供过于求，这相当于一半的销售额将不复存在。

显然，这种讨论现在看来问题不在于剩下多大的规模，而是这样的思维本身：这里隐含了一个假定条件，就是单只考虑房地产行业本身，而没有考虑整体经济的影响。

当2024年行业平均一个季度的销售额尚不足高峰期半个月的情况出现后，就是高喊“活下去”的万科，肯定也是完全预测不到的了。

高盛去年的预测是L型复苏，当时大家还颇有微词，截至目前，既没有看到L中的底线（价格），也没有复苏（成交量）。

“政策底”与“市场底”

记得今年一季度，关于放松房地产各种调控政策陆续出台，说明过去的一系列限制市场的捆绑政策“三道红线”、“五限”、“高房贷利率”，已退出历史舞台，不止于此，还出台了政府“收购商品房”这种史上未见的利好。大家一致认为，“政策底”已至，“市场底”还会远吗？

可是非常遗憾，市场在短期反应之后，随即归于沉寂。为什么“政策工具”一反历史常态，没有像历史上那样激起市场的反弹？

其实，一直到疫情之前，中国房地产没有经历过大的“市场周期”，全是“政策周期”，以至于大家普遍产生了一种市场的“政策依赖症”：如果市场太火就出各种限制性的调控政策，如果太冷，就出各种激励政策（出让土地、首付、税费、棚改、利率、户口、保障、自持、容积率……）。

也就是说当“政策底”一到，市场就即时“到底”，而且迅速反弹。尽管政府已经出台了各种激励政策，甚至可以说是“应贷尽贷、应出尽出”，政策怎么也算到底了吧，“市场底”为何迟迟未到？

市场急需的不止是政策，更是钱

仔细验证下来，所谓政策有三大类：

1、限制和放松市场准入类（即不花代价的行政命令）。如限购、限贷、限价、限社保、限自持、限保障……

2、要求金融机构和地方政府的政策类（即要求别人付代价）。如应贷尽贷、保交楼、收购商品房、加大保障房、降利率、降首付、旧改、降税费……

3、既要又要的未来平衡类。如既要防风险，又要保交楼；即要加大保障房建设，又要稳定市场……

以上三类中，第一类已然应放尽放，做到这一点不难；第三类是未来的结构，属于目标，也不难理解。关键是第二类，尤其是需要金融机构和地方政府承担一定成本的政策，说句实在话，很难落实，原因无他，资源有限！

比如“收购商品房作为保障房”。谁出钱、怎么出、价如何、收谁的、怎么还？比如“应贷尽贷”，谁来贷，贷给谁、怎么批、如何还、什么价？这使得出台政策易，落实政策难。

在地方政府和金融机构都面临挑战和困难的时候，其实全世界处理此类问题的主体，都是所谓的“最终贷款人”即中央政府。所谓“政策底”，是“政策落实底”，相信只有这个政策着陆，才真正能出现“市场底”。

真正的底线思维

价格降多少是底，这不是底线思维的问题，规模降多少是底？也不是。

房地产的“底线”就是：“住”和“用”；“底线思维”就是：房子的“住”和“用”的现金流收益大于现金流成本。

也就是“现金流不能为负”。

看似“现金流为正”的底线思维不难，而一旦加入“资产、负债”的情况，尤其是“资产价值＜负债”下，通过经营性现金流补足资产负值就难于登天了！

解决的唯一办法，不是“砸锅卖铁”不过日子了，而是置“资产贬值”于不顾，用新的“融资现金流”过渡，给予空间和时间逐步改善经营性现金流来续命，这是不发生系统性风险的“底线”。

市场始终是存在的，即使在上世纪六七十年代，我还记得在哈尔滨大街的电线杆上，依然有换房的小招贴广告，那可是“文革”时期啊。