2017-03-30

3年到5年,中国房地产会发生什么?

本文根据世联行董事长陈劲松先生在广东省房协《2017年房地产景气分析会》上的演讲实录整理完成。短期内调控政策是否会松动?长效机制什么时候会出台?中国的房地产5年后会发生怎样变化?陈董在演讲中就这些问题为大家进行了详细阐述。


中国房地产市场该如何看?看空、看多都不对,怎么讲都有问题。事实上两会上大家都在回避这个事,没有代表对房地产再像以往那样说话了。两会之后又一轮城市加码购潮,为什么呢?均价都没有涨,为什么出台那么多限购措施?和大家分享三个事:

1、现在中国房地产的事情,景气如何衡量?

2、未来3年中国房地产可能会发生什么事情?

3、我们想象一下未来,5年后的未来是什么样的?


很多人说如果5年前我知道深圳楼价是这个样子的,我就买楼了,但这个想象不到了。现在我们说说5年后的事情,我们想想这种可能性,是不是有道理。当然这是开放性的讨论了。


一、现在的中国房地产

目前中国房地产景气指数用什么来判断?用统计学家、统计局的均价吗?肯定不是。用一个城市的成交额和成交面积吗?也不是。深圳成交额大幅减少,你说深圳房地产不热?打死深圳人也不认,但成交额大幅度减少,你说你用什么来判断房地产这个景气度?我们有一个办法,就是上门指数。


房地产有金9银10,上门率高;1-2月份有春节,上门率很低,所以短期看不出来,必须长期,我们这个指数是经过十几年的不断统计。关键的是你也不能只统计个别楼盘,因为每个楼盘情况都不一样,统计的样本就要足够多。这个样本是世联行每年近两千个楼盘的上门指数,是我们每一个前线销售人员输进去的,还不能重复。这个上门指数我们同时也通报给政府。


事实上,2017年1-2月份广东省增长不多,但我们看到全国增长了很多。2016年中国房地产创天价,商品房销售额在11.8万亿左右,2017年1、2月份居然同比仍然增长26%。就是今年1、2月份和去年的同比,26%的增长,这是一个巨量市场26%的增长。中国还有什么样的巨量市场能有如此大的增长?完全没有。因此这种26%的增长对于国家多么重要啊!


有人会说,这不是调控失效吗?其实不是。我们可以再看看,2月的上门指数,春节过后开始回升,我们看一线同比是下降的,环比上升。一线城市因为严厉的限购措施,跟去年同比下降了。二线城市是同比上升的,三四线城市上升的更厉害。



也就是说目前中国房地产宏观调控的措施,确实是使得三四线城市的市场开始回暖,这是我们前年就开始期盼的。中国房地产就两句话:一个是抑制泡沫,另外一个就是去库存。现在来看,去库存有效,那是不是均等去库存?当然不是。后面再来详细说哪些库存去得非常有效,比如说广东省。


三月调控加码,这种态势可能还会持续,大家需要小心。北京周边河北的连崇礼、涞水等都算不上大城市的都开始严厉限购了。这是什么意思?北京五环到六环之间所有的城市未来全部进入限购,视同北京。同理上海、广州、深圳周边都是一样的,这个趋势是明显的,也就是说今天没有波及到县市,假使按北京的规律,今年上半年统统会进入严厉的调控范围之内。三线加入调控的都是这些城市,就是城市群。


二线城市会紧跟一线城市,如果现在还觉得市场过得去,北京二套房最高八成首付,这种措施随后也会到来,这是一城一策。我现在害怕的还不是一城一策,怕的是普调利率。如果央行普调首付,这会对三四线城市产生很大影响。


去年中国居民加杠杆加得不少,但去年车也不错,尤其是三四线城市买车的量不少,车是中产阶级的刚需支出。如果房价继续涨,当然首付再提高,贷款期限再缩短,事实上我们消费力就会出现问题。这也就是说对中国未来的房地产,要高度关注银行、关注资金利率、关注首付。这很可能是戴维斯双杀,杀利率再杀首付,这就非常麻烦了。


我们把上门这个事拆开看,全国同比增速上门量里:深圳、北京、南京、苏州、广州属于调控比较厉害的地方,上门量在下降;太原、惠州、长沙、珠海、贵阳、石家庄、南宁、大连、青岛、临沂、长春、沈阳、东莞、佛山上门量比去年暴涨,当然涨的幅度都不一样。显然这一轮房价具有上门量表示,这一轮景气或者对买房的热情已在全国开始显现,这不是某一个城市群的事,甚至还包括东北城市,这一轮大家对房地产的看法,由上门客户给我们显示出来,全国各地都是景气、人气在回升。


我们预计,房地产在十九大召开之前都是要按住的,只要涨就按,因城施策,而且行政官问责。中国房地产大家知道,买楼投资、盖项目都一样,这不是1、2年的事情,买房子怎么也要3、5年,1、2年转让被收高额税也受不了,未来3、5年中国房地产会发生什么?这一轮热潮跟未来中国房地产3、5年会发生什么?有什么联系?如果是联系就是理性,如果没有联系就是短期泡沫,可能会有问题的。


二、未来3年 中国房地产会发生什么


1、大都市圈形成 – 城市分化

未来3年会发生什么呢?从北京那张限购图我们就可以看出来。城际交通成为未来3年中国主要的基建投资之一,甚至是最主要的。城际之间的城镇化交通体系建设,将成为中国最大的投资亮点,改变中国房地产市场的版图,一句话就是城界消失,是河北还是北京、还是天津?这又有什么所谓?      
               

我接待过一位北京业内代表团来深圳,他们非常不服,说凭什么深圳房价比北京贵,这没有任何理由啊。我说这样看,你把深圳的房价跟东莞、惠州的房价平均来看,还是没有北京贵的,他们觉得这是有道理。未来我们评价中国房地产市场板块,这是不是一个市场?我们恐怕不能通过现有的行政区域来划分,而是通过城际交通来划分。


春节时,我非常欣喜地看到深圳地铁、东莞地铁、惠州地铁一块儿跟万科签合同。这在以前是很奇怪的,叫他们都不过来,谁听谁的啊。现在不是,现在是主动对接了。在广东省出现这种情况,我觉得这意味着市场力量终于和行政力量统一了共识,这个共识就是:城际之间划分不是未来,城际连成一片是未来。未来展望整个大都市圈都会沿着这样的规律来走,沿着地铁上班和回家。广佛一带及周边也一样;深圳、珠三角一带也一样。这种联系的紧密程度,就是公交化。


由此,我们发现都市卫星城的规律就开始在中国房价上会体现出来,什么样的是一个未来大都市群的房价规律呢?这是中国房地产以前谁都没有碰到过的问题,我们唯一可以学习的榜样或者标杆,我认为是大东京。在大东京我们看到,大家都沿地铁上班和回家。然后城市之间关系,比如千叶县的房价跟银座的房价是什么样的一种关系?这很重要的,这件事使得房地产的定位、开发、市场预测都更趋于按规律走。


我去年参加国际赛艇大师赛,在东京旁的卫星城户田划船。户田周边环境非常好,能举行国际赛艇比赛的河道得多宽,而且各大学、大公司都有艇库。由于职业病,我就问房价,一问一惊,这里在全东京房价最低。我觉得很奇怪,请教日本人为什么?这环境很优美,而且沿着地铁,到银座非常方便。为什么这里最低呢?很多周边环境还不如它,但房价都比它高。但日本人说白天这个地方看着很美,但没有人。为什么会在这里赛艇?因为不影响周围。这里连一个公司都没有,白天没有人,基本上就是一个卧城,晚上才很热闹,因此这块儿房地产使用效率、平效统统都不高,因此出租率、租金不高,导致房价低,这让我很吃惊。


同比我们看大伦敦周边的规律,我相信,在把东京和伦敦历年来的发展和房价规律总结出来之后,我们就会有一个非常清晰的结论了,整个都市和卫星城的规律非常值得我们研究。


未来3年因为城际交通的大规模改善,使得世界级城市形成。什么叫做世界级城市?就是全球城市就叫世界级城市TOP10,中国有没有?一个都没有。目前北京、上海都不算世界级城市,香港勉强挤入世界前十,勉强。世界级城市TOP20,这里面没有广州,只有北京、上海。未来这种变化,我预计三年左右基本形成,5年肯定成为现实,中国进入世界级TOP20的城市,就有北京、上海、广州、深圳。


也就是TOP20我们可能占四席,这是什么概念?我为什么强调?全世界不动产交易额以商业不动产为例,全球总交易额中40%是TOP20创造的。全球有多少个城市?中国有600个,全球就不说了。全球商用不动产总交易额的40%是由TOP10创造的,TOP20创造了60%,这是剑桥大学商用不动产跟踪100年的结果。如果是这样的话,未来我们可以预见中国,现在以住宅为主,未来商用不动产也会不得了,全球TOP20里有四席,我们占全球不动产总交易额的多少?16%啊,非常了不起。


什么叫世界级城市?每一个世界级城市的GDP都能够排名全球先进国家榜首之列,全球GDP排名,你把城市单独拿出来往里放都排在前面,就是这样一个道理。


因此,中国在大都市圈形成之后,城市分化会更加严重。目前商业不动产主要成交是上海、北京、香港,广州、深圳还排不上,未来3、5年大都市圈形成后可能就有一个很大的提升,未来3年我们认为这是最主要的发展,主要集中在大都市群。    


2、 房地产新规则诞生

未来3-5年我们一定要关注房地产新规则的诞生,这决定着我们行业的命运。一生一世,一生60年,一世30年,《说文解字》里说30年为一世而道更,道就是规则,更就是改变,道更的关键期就是从现在开始到2019年,会发生大规则的改变,简单来说就是30年河东30年河西。


1919年到1949年30年道更,1949年到1979年30年道更,1979年到2009年道更,金融危机,怎么没有更?都是1979年那一套?不是。这是规则制定年,改革开放从1979年开始到1989年其实规则还没有太明确,在1992年左右规则逐步明确,30年里面前10年都是酝酿、改变、制定规则期。


今年的十九大和之后一年就是规则的改变期,这个规则是“房子是用来住的,不是用来炒的”,这个规则就得出来,是长效机制。为什么现在还没有出来?2019年一定会出来。


不止是房地产税,因为我们一切房地产的基本前提条件全变了。比如说:我们预售制度,为什么要预售?因为开发商没钱,这个房子盖不完,需要提前收钱。为什么要按揭?老百姓没有钱,要向借银行钱。为什么要土地财政?因为政府也没有钱,在30年前因为我们没有钱才出了一系列的制度。但现在我们没有钱吗?现在资本开始过剩,情况开始发生变化。一切都围绕着这个规则,比如说预售。全球有没有预售?都有预售。


但只有中国让消费者那么早就背上按揭,房子还是工地就开始按揭,全球除了香港、中国大陆没有这样干,都交5%、10%,然后入伙时再按揭,凭什么我们没有入伙就按揭了?现在这些都不对了,但我们一直没改。如果这个改成国际的预售,先交5%、10%,入伙的时候消费者再按揭,其他钱开发商从银行借,所有房地产商负债率都很难看。


现金流也不对,怎么能拿这个项目的钱去另外买地呢?这是全球都不让干的事情,但中国就让干。为什么我们要加紧建设?房子不够用啊。现在我们的前提条件在变,未来3、5年关注大都市圈当然重要,但重点关注就是规则怎么变。规则怎么变,取决于未来中国房地产行业竞争的生与死。


当然REITs和存量资产那么大的量,我们的REITs放行不了。放行也没有用,首先制度有问题,讲REITs那么多年,谁发?怎么发?如果不买楼能享受中国房地产升值好处吗?不能。没别的渠道,只有买楼。


最后就是建筑条例需要修改。中国的房产建筑业产生的碳排放占中国总碳排放量40%,雾霾主要就是房子、烧煤,跟我们有关。中国房地产的碳排放量超过世界上很多国家,就因为我们房子不环保,这就要修改建筑条例。未来3、5年最最重要就是关注我们新规则的诞生,然后我们主动做好准备,适应新规则。   


3、这些不是主流,5年后才是


中国房地产创新那么多东西,未来3年这些不是主流,大家还要再探讨、再折腾。但你指望它们成为经济最重要的增长点,成为房地产转型主力方向,好像都不对,因为量太小了,不足以支撑巨量市场的增长。5年后它们可能会是,我们方向不要搞错。


比如说短租公寓,Airbnb过来了也干不下去。他们在美国做得多好,但在中国怎么就不行呢?因为太早了。我们的长租公寓都没有起来,就不要说短租了,信用什么都跟不上。


度假小镇与旅游地产,如果10年前选择在海南做小镇或者做旅游地产,跟你选择在惠州、东莞做大规模开发,10年下来一个在天、一个在地。未来三年也是这样,你看恒大就是这十年,选择主航道。小航道细水长流也行,但不是主航道。


养老公寓、养老社区,挂羊头卖狗肉可以,但真做养老试试。我们在真做,这个大家都知道,但这个事还没有到时候,否则会头破血流,你怎么办?当然你可以尝试,但这不是下力的主流方向。你挂羊头卖狗肉你干什么都可以,但不要离开主流,这个主流是城市群的崛起和形成。


目前社区O2O这个概念,忽悠了整个房地产行业,我们有社区啊,我们可以干O2O,可以干社区金融,可以送菜、买米、旅游,这些想得很好,但都是神话。新三板或者港股上市做社区O2O为主的企业,要不就是报表有问题,要不就是没有任何增长,就算有增长的话也不来源于O2O,主要来源于租门店和二手房交易。社区金融也是一样,太早了。我认为未来3年大家还是要抓住中国城市大分化,大整合这样一个机会。


4. 主流重点


主流有几个,当然就是大都市圈三四线城市的取地,目前广东省的地会越来越热,原因就是大都市圈三四线城市的取地会非常热,没办法,因为这是主流。


物流与产业园的结合,你说美丽小镇也很好,美丽乡村,其实根本就不是乡村,这主要在大城市都市圈和主要交通干线上。这干什么呢?当然需要有一点产业,不能说干住宅,人家也不让你干,我们干什么呢?物流与产业园的结合。在全球我们看不到这样大的物流需求,这样大的产业园需求,在中国我们看到了。当中国整个市场全国统一时,物流的需求就已经远远超过任何一个国家,产业园也一样。


深圳现在以高科技闻名,我很早就到了深圳,在1998年、2000年前深圳说高科技我们都认为是开玩笑。深圳主动找香港,说高交会由香港主办,我们协助,设在深圳行不行?香港不理。大家都说深圳搞不起来,结果现在深圳实实在在高科技就起来了,凭什么?这里有一个产业园基础。产业园不在于你干什么产业,而在于你真干这个产业。深圳有什么高科技?就是贸易,但这帮贸易商公司都变成高科技了,比如说华为,原来就是代理商,万科也一样。


所以是政府和规划者有意把这个产业集中,然后真干就可以干起来。这就是中国的神奇之处,这样中国才不会出现户田这样的卧城,如果变成卧城,城市就不值钱了。珠三角跟长三角一比,信心就大增,我们太有特色了!长三角每一个城市都差不多,同构性很强,人口差不多,产业差不多,也就是说同质性太强了;但珠三角城市差异性很强,如果这样的话,整个城市群紧密联系,那么将会成为很多产业的集群和中心。比如说先进制造业一定在珠三角,不可能在长三角。这个先进制造业跟高科技城市不在一个城市,跟一个港口贸易城市,比如说广州这个大商港,也不在一个城市,但必须很近,谁有这种条件,我们认为珠三角有。


核心城市优质资产运营,为什么叫运营?我不想用城市更新,城市更新排在后面,现有的优质资产运营,会成为未来核心都市的重要方向。中国有一个开发商,开发面积最小,但市值最高,知道是谁吗?北京国贸。1、2、3、4期没有动,建筑总值没有什么负债,建筑总值1300多亿,干的面积最小,人员最少,也没有费那么大劲,但市值最好,这是比较而言,效率也最高。


原因就是优质资产的运营。这种优质资产运营,以前不可能有这种机会,因为我们HOLD不住,没钱。现在中国有钱了,尤其是各类金融机构、各类民间机构、各种资金,我们开始有这种条件,有条件之后核心城市优质资产运营这就是非常好方向了。


我们和美国房地产商交流时,中国一帮地产商和纽约地产商坐同一个桌子上,但聊的不对口,对面是城市优质资产运营商,我们这边大部分都住宅开发商。这时候我们才知道,我们和别人相差了一个世纪,但中国人非常快,这个世纪可能会加速来临。


万亿市场的聚合,因为中国房地产存量是上百万亿的市场,因为每年新房增量是十几万亿的市场,二手楼也马上赶上新房了,估计也在十多亿,也就是20万亿左右的交易再加上100万亿的资产运营,因此我们就会诞生万亿市场聚合服务公司,比如说家装公司,比如说长租公寓、二手市场交易、商业运营、房地产金融。这些原来非常分散、碎片化市场,将会在3、5年内开始聚合。


比如说长租公寓,中国的租赁人口不少,但全都碎片化分布在城市每一个小区里,每一个小区的业主跟租客又都有非常多的痛点,这些痛点是他们没有办法能够有效解决的。走到今天,新一代租客90后开始进入了租赁市场,他们和我们不一样,这些痛点是不可克服的,消费升级由此产生!


家装业也一样,中国老百姓每次家装都是一次非常痛苦的经历,家装行业的整合也是一样,也开始到来!其他不多说。万亿市场的整合使中国服务行业开始有了机会。未来3、5年在家装、长租公寓、二手交易、商业运营等都会出现巨头公司。


地铁物业,我强调的并不是地铁概念物业,而是真正的地铁上盖物业。看看我们邻居的香港,人家的地铁上盖物业是怎么做的,就知道我们还差很远。


讲一个故事:深圳一位局长到香港交流学习,学习完了正赶上8号风球,下着瓢泼大雨,这位局长从香港北角坐地铁一路到罗湖,衣服干干净净,什么都没有。一出罗湖海关打的士,立马变成落汤鸡。罗湖火车站那么重要,跟地铁都不接驳,类似这种事情太多了。我们的建筑太粗了,没有像人家那样以人为本,精益求精过。香港一个朋友告诉我,他买楼不超过500步。我说这是什么意思?他说,就是从我家门开始到我办公室超过500步不买,不超过500步,不用带雨伞,否则就太麻烦。这种生活就是城市生活,这种生活也会出现在未来中国大都市。


城市更新是主要都市的未来,城市更新最最重要就是对老旧、不符合现代要求、残破的建筑进行改造。城市更新大家不要小瞧,前次去纽约的时候,都已经塌掉,但新一轮城市更新起来了。每一轮房地产起来的时候,城市更新就火得不得了,因为他们在城市核心区。这些主流重点是未来3年大家需要重点关注的方向。   


三、5年后的中国房地产想象


5年后中国房地产会怎么样?我们大胆想象一下,按照中国的建设速度,我认为在5年后,之前他们说有10年,但我们的速度太快了,我认为5年以后大规模的开发就结束,城市中国基本上完成,中国梦形成了,中国梦就是城市中国梦。


大规模开发结束,那么开发商的数目就会大规模萎缩,尤其传统开发商。那我们再去纽约的时候,我们跟他们说一样的话,用同样一个词,干类似的事,现在我们跟人家干的都不是一样的。开发模式进入基金,进入专业化REITs这种模式了,我认为5年就是这样。这3、5年变化是非常非常巨大的。


资产运营和不动产金融将会成为百万亿级的大市场。有没有那么大?我们找出跟房地产相关的美国上市企业,再把我们的房地产上市公司跟他们对比,我们一对比一看都不一样,他们最高级别的上千亿市值都是REITs,都是房地产基金,我们不是,我们都是住宅开发商。我们都是住宅,他们都是商用、养老……但我认为我们很快,规则一改就会很快,我们的大数据、物联网,重构中国城市和建筑,因此这方面的机遇特别大。这个可能就跟现在的相差得很远。


但如果当5年以后,大家人工智能、物联网、大数据发展到足够快,因为5G马上就出来了,5G出来之后,我们原先对建筑所有问题的解决成本会大幅度降低,而未来建筑这些条件是必备的。比如长租公寓,世联行长租公寓必备就是WIFI,WIFI信号不稳定都不行,这跟自来水是一样,如果没有水能够忍一下,但没有WIFI活不下去。


智能家居改变居住空间,空间和时间是一对紧密结合的伙伴,我们是空间的营造商,但你可以发现,我们这个空间贵到离谱,当贵到这种程度,就不值了。比如在城市核心区的住宅里装一个双人浴缸,你一个月能泡几次?还双人。假使一天泡一次,泡半个小时,这半个小时占这面积多少钱?你觉得值吗?这个空间就需要通过人工智能和智能家居来改变。比如说,我还是想要双人浴缸,还是想要浪漫,但我每天才用15分钟,其他时间这个空间能干别的吗?当然可以。它当然可以睡觉,这是双人大床,只不过原来我们不愿意折腾,但智能家居干这个事就是最好。


苹果式的一键操作就可以完成,当然可以实现双人床,也不浪费时间,时间、空间开始转变。这件事情不是未来,是先来,广州珠江新城如果我们再盖小户型,得卖多贵?怎么生活?就30多平方米,再贵大家也租不起、买不起,你让人怎么生活?那么这一套东西就管用,如果大家有兴趣,来深圳我们的样板间,给你实际演示。麻省理工学院也有一个,他们专门干这个事情。城市核心区不会那么便宜,我们也不希望它暴跌,就是香港97年暴跌到那种程度,穷人还是买不起,租不起房子。这个小房子能提供什么内容很重要。


5年后多层次度假、养老物业就会大行其道,这是5年之后的事情,在此之前大家可以探讨、探索这些模式,但不建议投入重金,否则非常麻烦,因为我们连规则都没有探讨出来。


养老物业,举一个例子,你会碰到什么情况?儿女把老人送过来,押金也交了,然后找不到儿女了。我觉得这需要形成规则,现在太早了。你也不是慈善机构,你怎么办?这就是养老。


在中国,房地产可能进入这样一个临界点:就是我们面临着城市化的临界点,我们需要适应,我们面临临界点规则就需要变,如果这一代人适应不了就走,那么这一代人跟我们上一代人是完全不一样,可能5年后我们这一代人退休了,比如说我现在55岁了,再过5年,正好退休。5年后的新一代人的玩法可能跟我们不一样,在面临未来的时候,行业之间多交流,多沟通是非常重要。


中国房地产进步速度很快,汶川地震,没有一个商品房倒的,这说明商品房质量过硬;中国房地产目前没有一栋真正的烂尾楼,有的都是股东之间打架。行业之间大并购正在开始,其实一切都在证明这是最好的时代,也是最差的时代。中国房地产即使在5年后也有非常多的事情值得我们干,因为这是一个非常巨量的市场。


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