2016-09-26

陈劲松:读书笔记之不谈房价,谈什么?



一、社会科学之耻

 

对于中国的房价问题,我们看到目前在主流的经济学界,大家不断简单地搬弄刚需法则的教条,不断以货币理论做出似是而非的解释;或者干脆完全抛开学理对话,“以痞子的方式对赌房价的涨跌以吸引公众注意力。”


这是中国社会科学,对近数十年,中国城市最为重要的,以房地产为核心元素的空间社会经济变化的完全漠然和熟视无睹。这里面既没有能力,也没有方法,更没有对转型中城市人群的深切理论关怀,所有官方研究机构的“预测”和政策“建议”在不断地沦为市场的笑柄。


耻辱在于,我们对“都市”,没有哪怕是不深刻但现状功能描述性的研究;我们对都市中的人群变化,中产阶级尤其是弱势群体的,哪怕是典型的分析都没有;我们对世界的“城市化”完全没有规律性的总结,对中国人类历史上最大规模的城市化缺乏想象力;我们对各城市的发展规划,没有哪怕是可以自圆其说的数字推理;我们对“空间”,对“房地产”,采取的是,要么简单地划为一般商品;要么简单地强调居住功能这种随机主义的态度。


以上的恶果就是中国房地产总在舆论的风口浪尖上,关于房地产的政策也总是在“打摆子”。房地产的价格每上一个台阶全部都超出预期,在民众总是恐慌性购买的同时,城市效率在“摊大饼”中愈来愈低,城市运行成本几乎跑到了世界的前列。


我们对“城市化”,对“空间”,对“都市密度”,对“公共住宅”,对“农民房”,对“房地产税”几乎都没有共识。

  

所有理论都追着房价在走,令人汗颜和无奈。


 

二、地铁和下水道的路线就是权力的轨迹

 

政府参与房地产价格上涨了吗?虽然历届政府出台了N多限制房价的措施,但为什么老百姓就一门心思地认定政府就是房价上涨的元凶呢?


我不认为凡是上来就骂政府的学者是一个好学者,也不怀疑政府调控房价的“初心”。但正如原首尔市长李明博说的:“政策如同不精明的猎人,为打一只野猪满山瞎跑,结果祸害了山里其他动物。”


比如合肥奇葩地限价,明明市场价可以卖到限价的130%,却规定只能卖低价,这会出现什么景象?难道这还不能想象出来吗?


在房价上用蛮力,而且用力过猛的奇葩招数又何止合肥?关键是无论多猛的力道,当用错地方的时候,会有任何作用吗?


政府本应在空间的社会分层过程中发挥作用,以确保更平等,其手段包括:规划、分区、环评、公共住宅、城市更新、新区规划、公共服务、公共交通……


规划事实上就是一个政论过程,它直接影响着房屋价值在不同群体中的分配。美国布朗大学教授在《都市财富》中说:“下水道的路线就是权力的轨迹!"


北上深的地铁线路,优质学校的安排,容积率,难道不是权力的轨迹吗?

——哪条地铁线人满为患?为什么?

——哪里学区房价高得令人咋舌?

——中心城区为什么控制容积率?

——用地性质为什么排斥多功能使用?

——租赁市场为什么都是“半地下市场”?

——大都市圈为什么不能有效形成?


三、关于“空间”商品的几个特殊性  

对空间的分析,是理解都市政治和社会的核心。我们总是在经济学层面分析房地产的特殊性,没有在社会学层面分析。这使得最近一段时间,人们已经对房价这头迅猛奔跑的野猪放弃了任何在理论上把握的幻想,只能呆呆地凝望,看它如何力竭而亡。


我们看一下房地产作为商品在经济学上怎么说的:

1、异质性,也称唯一性,就是说世界上不存在完全一样的房地产商品;

2、权利性,就是房子不只是一个空间,而是附着在空间上的权利束,比如抵押;

3、不动性,即与地理位置直接相关;交易成本,此处不详述;

4、房价个别形成,并不是成本定价。


我们在调控中不考虑房地产的这些基本特征,已经是出了不少洋相。那么“空间”作为商品,还有哪些社会学的特殊性呢?

1、空间的持久性,空间不会消失,即使房子倒了,也有土地和再生性;

2、空间的必要性,人们没有任何其他的东西可以取代;

3、空间具有巨大关联利益,包括区位效益;

4、它具备天然垄断性;

5、它具备资产属性。

  

综上特殊性使得房地产的交换和使用价值产生了关联而复杂的关系。这其中又要分析另一个要素“邻里”:

  

邻里社区不只是物质生产发生地,不只是一个产生交易和互动的地方,而是具备着情感和社会意义,特征如下:

1、邻里社区为日常生活提供支持;

2、邻里社区为居住者提供网络支持;

3、邻里社区提供安全和信任;

4、邻里社区提供了身份的边界及意义;

5、邻里社区具有价值聚集效应。

  

当我们不谈房价,我们谈什么?我们要谈支撑房价的基础。人类已经完成了工业革命,也就是说“空间”在制造上早就不是什么问题了。既然有人要出高价买,这不是中国少有的巨量需求吗?

  

如果抛开供需与货币说,难道我们不应该关注房地产这些基本特征,而在基础上发力吗?

——让占有最多公共资源的空间更多;

——各类附着在空间上的权力充分发挥市场作用;

——营造各阶层的邻里社区。


四、都市想象

 

我们城市化水平到了接近50%,接下来会是什么样?

  

抛开户籍人口和常住人口之类的说不清道不明的各种中国式统计,已经是人类历史上最短时间,最大规模的单一国家人口流动。下一餐还有多少量?有什么规律?


假设未来20年城市化达到70%,哪些城市可以承接?


假设城市间人口流动到目前仍是一大主流,那么有什么规律?

  

没有对未来的想象,就没有对未来的判断,也就不可能在现实中做出任何有效的安排。

  

房价是果,城市化是因。而城市化远非我们业已形成的概念,所谓高峰期已过,城市化尚在路上,只不过不同的过往,而我们对此却认知不足。


其实,一切还有希望,尤其是在中国。



“推荐《都市财富——空间的政治经济学》,作者为(美)约翰·R·洛根,哈维·L·莫洛奇,格致出版社出版。”



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